la loi borloo : les avantages en defiscalisation et investissements

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L’investissement en loi Borloo a été  créé par le ministre de la cohésion sociale. Il consiste en un investissement immobilier bonifié par un mécanisme de défiscalisation, et s’apparente à l’investissement en loi Robien. Il  présente quelques caractéristiques différentes qui peuvent s’avérer relativement intéressantes. 

  • Principe général 

    •  

La loi Borloo populaire consiste en un investissement dans de l’immobilier neuf, loué à titre de résidence principale à un locataire ne pouvant être ni un descendant, ni un ascendant. En échange de contraintes sur les montants des loyers et les revenus des locataires, l’investisseur peut obtenir une économie d’impôts substantielle.

  • Economie d’impôts : Diminution des revenus par déduction
  • Amortissement à hauteur de 50% de la valeur du bien sur 9 ans, ou amortissement à hauteur de 65% sur 15 ans.

    • 6% les 7 premières années
    • 4% les 8èmes et 9èmes années
    • Possibilité de proroger à 2.5%/an pour les années 10 à 15 (par 2 périodes successives de 3 ans)
Ce dispositif d’amortissement fiscal génère donc un déficit foncier qui s’impute alors sur le revenu global de  votre foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros par an. Cette déduction s’ajoute aux autres frais déductibles (intérêts d’emprunts, assurances, frais de gérance …)
Ainsi, l’opération se traduit ainsi par une baisse de votre impôt sur le revenu. Le montant de l’économie d’impôts réalisée dépend de votre tranche marginale d’imposition.
  •  Abattement de 30% sur le montant des loyers perçus
  • Contraintes
  • Obligation de louer le bien au moins 9 ans.
  • Les loyers sont plafonnés à un montant représentant 70 % de la valeur de marché fixée par l’administration (voir détails dans le tableau ci-dessous)

Valeurs des Plafonds de loyers communs aux régimes Borloo populaire et Scellier social (Scellier-Carrez)

Régime de la location
LIEU DE LA LOCATION
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Borloo populaire
17,32
12,04
9,85
7,22

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
Zone B1 : 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations  petites mais particulièrement chères.
Zone B2 :Agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants
Zone C : Reste du territoire (bénéfice du régime impossible si dépôt du permis de construire postérieur au 04/05/2009)

  •  Contrainte sur les revenus des locataires
 
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Personne seule
43 753
32 499
29 791
29 950
Couple
65 389
47 725
43749
39 771

Personne seule ou couple ayant une personne à charge
78 602
57 135
52 374
47 612
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
94 153
69 146
63 384
57 622
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
111 459
81 156
74 394
67 630
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
125 421
91 544
83 916
76 287
Personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 979
+ 10 398
+ 9 531
+ 8 664

 

Par ressources du locataire, on entend le revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit 2005, pour les baux conclus en 2007).
Les plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

  • Avis

Plutôt positif. En y regardant de près, les contraintes sur les revenus des locataires sont loin d’être drastiques (un célibataire en province [zone B1] peut avoir un revenu  mensuel de l’ordre de 2 700 €). De plus, l’économie d’impôts réalisée permet une rentabilité des projets supérieure à ce qu’il est possible d’obtenir en loi Robien : elle fait plus que compenser l'obligation de louer à un loyer inférieur au prix de marché. Ceci rentre bien dans la logique de ce dispositif : puisqu’il a une valeur politique, les investisseurs doivent être encouragés…

Enfin, dernier point à souligner, les résidences en loi  Borloo sont souvent construites dans des villes assez dynamiques, ce qui permet certaines facilités pour trouver des locataires. Cet élément pourrait être un gage de protection (au moins partielle) en cas de chute des prix de la pierre (amortissement de la perte de valeur du bien).

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